Desbloquea el análisis de datos registrales, la Hoja de Ruta Estratégica (Plan de Inversión Segura), los logs del Centro de Control Agéntico (Multi-Agente) y el Simulador de Pujas para este expediente.
Consume 1 Crédito / Token de PlanEl activo bajo análisis es un estacionamiento en Santiago de Surco, un distrito de alta plusvalía en Lima, rematado en Primera Convocatoria dentro de un proceso de Ejecución de Garantías. El expediente, con una antigüedad de seis años, presenta una hipoteca bancaria como gravamen ejecutante, lo que confiere una base procesal sólida. Sin embargo, la presencia de una servidumbre de paso inscrita con anterioridad a la hipoteca principal constituye una carga real que subsistirá tras la adjudicación, impactando directamente la plena disposición y el valor de mercado del bien. Aunque el ejecutado ha apelado la tasación, esta acción no suspende el remate, permitiendo que el proceso avance. La notificación a 'terceros ocupantes' sugiere la necesidad de un proceso de lanzamiento, aunque para un estacionamiento, este suele ser menos complejo que para una vivienda. La oportunidad reside en el descuento inicial del 33.33% y la ubicación estratégica, pero el desafío principal radica en la gestión y monetización de un activo con una limitación de dominio permanente.
El desafío crítico que define la viabilidad de esta operación es la existencia de una Servidumbre de Paso (Asiento D00002) inscrita con anterioridad a la hipoteca ejecutante. Conforme al Artículo 2022 del Código Civil, esta carga real subsiste tras el remate, lo que significa que el adjudicatario adquirirá un bien con una limitación permanente de uso a favor de un tercero (Depósito N° 4-5). Esta restricción afecta intrínsecamente el valor de mercado del estacionamiento, su atractivo para potenciales compradores o arrendatarios, y la eficiencia del capital invertido, requiriendo una estrategia de salida que contemple esta particularidad.
Rango de adquisición óptimo y viable. Los tiempos de adjudicación y toma de posesión siguen el estándar normal de remates.
Persona Natural
Pagarás IR de 2da categoría: 5% sobre la ganancia neta (venta – costo de adquisición). Si es tu única casa habitación, estás exonerado. Sin gastos deducibles adicionales.
Persona Jurídica
IR de 3ra categoría: 29.5% sobre utilidad anual. Ventaja: puedes deducir costos de remodelación, saneamiento y gastos notariales. Conveniente si ya tienes empresa y escudo fiscal.
Oferta Límite Sugerida (ROI 25%)
$ 16,089
Si pujas hasta 44 veces (llegando a $ 16,089), aún logras tu retorno objetivo del 25%. Cada puja incrementa obligatoriamente en $ 43.
Adjudicación inferior a 10 UIT (S/. 55,000). Inafecto del tributo bajo legislación peruana vigente.
Alcabala
Las primeras 10 UIT (S/ 55,000) están exentas. Solo se aplica el 3% sobre el excedente conforme a la Ley de Tributación Municipal.
Buffer Operacional
Reserva del 5% para saneamiento registral, tasas SUNARP, notaría y posibles gastos de desalojo.
Arancel Judicial
Tasa de participación del CPC pagadera en Soles al Banco de la Nación, independientemente de la moneda de adjudicación.
Rentabilidad condicionada
Swarm 5 agentes · Gemini 2.5 Flash
Descuento del 33.33% sobre tasación: margen inicial atractivo
Ubicación premium en Santiago de Surco: alta demanda y liquidez
Servidumbre de paso anterior subsistente: riesgo legal alto (Art. 2022 CC)
Eficiencia de capital baja: impacto por carga real y litigio
Primera convocatoria: precio base más alto, menor presión
Venta Inmediata
Reventa directa tras adjudicación sin intervención. Mínimo riesgo, liquidez inmediata, retorno directo con el descuento capturado.
Deslinde de Responsabilidad Legal: Los análisis y reportes emitidos por Subas-IA son herramientas automatizadas de apoyo informativo basadas en datos oficiales y no constituyen asesoría jurídica, financiera ni inmobiliaria. La decisión final de participar y ofertar en una subasta judicial es responsabilidad exclusiva del usuario, quien debe realizar su propia debida diligencia.
